為貫徹落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于實施城市更新行動的重要決策部署，高質(zhì)量開展城市更新，科學(xué)編制城市更新規(guī)劃，發(fā)揮規(guī)劃引領(lǐng)作用，有力有序有效實施城市更新重點任務(wù)，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部制定了《城市更新規(guī)劃編制導(dǎo)則》，明確了基本要求、規(guī)劃編制及保障措施。以下從四個方面深度歸納其核心內(nèi)容：

（一）編制目的：以高質(zhì)量規(guī)劃引領(lǐng)更新實踐

聚焦高質(zhì)量開展城市更新工作，通過科學(xué)編制規(guī)劃，發(fā)揮規(guī)劃對城市更新的引領(lǐng)作用，推動城市更新重點任務(wù)有力、有序、有效實施，實現(xiàn)城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能完善、品質(zhì)提升與文脈傳承，助力城市可持續(xù)發(fā)展。

（二）適用范圍：明確規(guī)劃應(yīng)用場景邊界

適用于城市（涵蓋直轄市、副省級城市、地級市、縣級市）編制城市更新規(guī)劃，地區(qū)、自治州、盟、縣可參照執(zhí)行，清晰界定規(guī)劃編制的行政區(qū)域適用范疇，為不同層級行政主體開展城市更新規(guī)劃提供依據(jù)。

（三）定位作用：構(gòu)建規(guī)劃實施支撐邏輯

城市更新規(guī)劃是一定時期內(nèi)，統(tǒng)籌城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)城市更新活動的核心依據(jù)。一方面，用于系統(tǒng)謀劃、有序?qū)嵤┏鞘懈马椖?，推動城市在結(jié)構(gòu)優(yōu)化（如產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整、空間形態(tài)重塑）、功能完善（補足公共服務(wù)短板、激活低效空間價值）、文脈賡續(xù)（保護歷史建筑、傳承文化記憶）、品質(zhì)提升（優(yōu)化環(huán)境、完善設(shè)施）等方面取得實效；另一方面，為詳細(xì)規(guī)劃編制（如控規(guī)調(diào)整）、資金與要素配置（土地、人力、物資等統(tǒng)籌）及相關(guān)配套政策制定（財政、金融、土地政策等）提供關(guān)鍵支撐，形成“規(guī)劃-實施-保障”的完整閉環(huán)。

（四）編制原則：樹立規(guī)劃編制價值導(dǎo)向

• 以人民為中心：聚焦民眾對美好城市生活的需求，把改善民生、提升居民生活品質(zhì)（如老舊小區(qū)居住環(huán)境改造、公共服務(wù)設(shè)施增配）作為規(guī)劃出發(fā)點與落腳點，讓城市更新成果惠及全民。

• 系統(tǒng)觀念：統(tǒng)籌城市更新涉及的空間、功能、產(chǎn)業(yè)、生態(tài)、文化等多元要素，打破條塊分割，實現(xiàn)城市更新“整體謀劃、協(xié)同推進(jìn)”，避免碎片化改造導(dǎo)致的資源浪費與功能沖突。

• 保護第一、應(yīng)保盡保、以用促保：堅守城市歷史文化保護底線，對歷史建筑、傳統(tǒng)街巷、工業(yè)遺產(chǎn)等文化載體，優(yōu)先保護其歷史風(fēng)貌與文化價值；同時，通過合理利用（如活化改造為文化展廳、創(chuàng)意工坊），賦予保護對象新功能，以使用促進(jìn)保護可持續(xù)，實現(xiàn)文化傳承與城市發(fā)展雙贏。

• 守正創(chuàng)新：在傳承城市既有特色（空間格局、文化基因）基礎(chǔ)上，創(chuàng)新更新模式（如探索城市更新與海綿城市、智慧城市融合路徑）、實施機制（多元主體參與、市場化運作），平衡傳承與發(fā)展關(guān)系，讓城市既有歷史厚度又具時代活力。

（一）層級構(gòu)成：構(gòu)建從宏觀到微觀的規(guī)劃鏈條

《導(dǎo)則》構(gòu)建“城市更新專項規(guī)劃-城市更新片區(qū)策劃-城市更新項目實施方案”三級規(guī)劃體系，實現(xiàn)城市更新規(guī)劃從宏觀引領(lǐng)到微觀落地的逐層傳導(dǎo)：

1. 城市更新專項規(guī)劃：作為城市更新規(guī)劃體系的“頂層設(shè)計”，落實國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、國土空間總體規(guī)劃要求，銜接交通、生態(tài)、文化等相關(guān)專項規(guī)劃。從城市全域視角，明確城市更新的總體方向、目標(biāo)任務(wù)、空間布局與實施策略，是城市更新資金安排、項目實施申報（如申請中央專項資金）、城市更新項目貸款等工作的核心依據(jù)，從宏觀層面把控城市更新的戰(zhàn)略方向。

2. 城市更新片區(qū)策劃：承接城市更新專項規(guī)劃要求，聚焦城市中相對完整、具備更新潛力的片區(qū)（如老舊工業(yè)區(qū)、歷史文化街區(qū)周邊），與詳細(xì)規(guī)劃做好銜接。通過深入調(diào)研片區(qū)資源稟賦、發(fā)展訴求，明確片區(qū)更新定位、功能業(yè)態(tài)、項目布局與實施路徑，為制定和調(diào)整片區(qū)詳細(xì)規(guī)劃（如控規(guī)修編）提供依據(jù)，實現(xiàn)城市更新從宏觀規(guī)劃到片區(qū)實施的“中轉(zhuǎn)銜接”，統(tǒng)籌片區(qū)更新資源與力量。

3. 城市更新項目實施方案：作為城市更新規(guī)劃落地的“最后一公里”，落實城市更新片區(qū)策劃要求，針對具體更新項目（如某老舊小區(qū)改造、某廠房改造為產(chǎn)業(yè)園），細(xì)化實施內(nèi)容、操作路徑與保障措施，明確項目怎么改、誰來改、資金怎么籌、運營怎么管等關(guān)鍵問題，是項目開工建設(shè)、推進(jìn)實施的直接依據(jù)，保障城市更新項目精準(zhǔn)落地。

（二）編制程序：規(guī)范規(guī)劃編制與審批流程

• 城市更新專項規(guī)劃：由城市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同自然資源、發(fā)展改革、財政等相關(guān)部門組織編制，經(jīng)城市人民政府審定后實施。此流程確保專項規(guī)劃能統(tǒng)籌多部門資源，契合城市整體發(fā)展戰(zhàn)略，經(jīng)政府審定保障規(guī)劃的權(quán)威性與實施效力。

• 城市更新片區(qū)策劃和項目實施方案：由所在地人民政府根據(jù)地方實際，確定具體編制單位（可是區(qū)政府下屬平臺公司、專業(yè)規(guī)劃設(shè)計機構(gòu)等）組織編制，經(jīng)所在地人民政府審定后實施。賦予地方根據(jù)實際靈活選擇編制主體的權(quán)限，同時通過政府審定，保障規(guī)劃與地方發(fā)展需求、實施能力適配。

（三）規(guī)劃期限：適配不同規(guī)劃層級實施周期

• 城市更新專項規(guī)劃：期限一般為5年，與國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃周期適配，便于同步推進(jìn)城市更新與城市整體發(fā)展目標(biāo)，保障規(guī)劃實施的階段性與連續(xù)性。

• 城市更新片區(qū)策劃和項目實施方案：期限結(jié)合實際確定，可根據(jù)片區(qū)更新復(fù)雜度、項目實施周期靈活設(shè)定（如小規(guī)模老舊小區(qū)改造方案期限1-2年，大型片區(qū)綜合更新方案期限3-5年），適配不同更新任務(wù)的實施節(jié)奏。

1. 基礎(chǔ)條件：聚焦具體更新項目，深入分析項目及周邊的設(shè)施條件（如周邊道路通行能力、市政管網(wǎng)覆蓋情況），梳理既有建筑功能類別（居住、商業(yè)、工業(yè)等）、使用狀況（空置、低效使用、正常使用）、權(quán)屬關(guān)系（產(chǎn)權(quán)明晰、存在糾紛）等。通過座談會、問卷調(diào)查等方式，廣泛征求居民、商戶、產(chǎn)權(quán)單位等多方主體對更新項目的建議（如居民對戶型改造的想法、商戶對商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)整的訴求），全面掌握項目實施基礎(chǔ)，為方案編制提供依據(jù)。

2. 更新方式：根據(jù)項目基礎(chǔ)條件與片區(qū)策劃要求，確定項目功能（如從單一居住轉(zhuǎn)換為“居住+社區(qū)商業(yè)”）、業(yè)態(tài)（如引入社區(qū)食堂、共享自習(xí)室）及更新規(guī)模（拆除面積、新建面積）。明確項目范圍內(nèi)保留（如歷史建筑、優(yōu)質(zhì)現(xiàn)狀建筑）、改造（如外立面修繕、內(nèi)部功能提升）、拆除（如危舊建筑、與更新功能沖突建筑）、新建（如補充公共服務(wù)設(shè)施、新建產(chǎn)業(yè)載體）的具體范圍與建筑面積，細(xì)化更新操作邊界，讓項目改造“有章可循”。

3. 設(shè)計方案：

開展多維度詳細(xì)設(shè)計，涵蓋：

• 平面布局：優(yōu)化建筑平面功能分區(qū)（如居住建筑合理劃分動靜空間）、公共空間布局（如社區(qū)廣場、口袋公園位置）。

• 建筑設(shè)計：確定建筑風(fēng)格（呼應(yīng)片區(qū)風(fēng)貌或創(chuàng)新設(shè)計）、建筑層數(shù)、戶型設(shè)計（滿足居民多樣化需求）等。

• 設(shè)施配套：規(guī)劃停車設(shè)施（停車位數(shù)量、布局）、社區(qū)服務(wù)設(shè)施（養(yǎng)老驛站、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站）、市政設(shè)施（充電樁、垃圾分類站）等。

• 場地與交通：設(shè)計場地豎向（地形處理）、步行系統(tǒng)（人行道、無障礙設(shè)施）、車行流線（內(nèi)部道路組織、出入口設(shè)置）。

• 地下空間利用：合理開發(fā)地下停車場、地下商業(yè)、地下管廊等空間，提升土地利用效率。

• 歷史文化保護：若涉及歷史文化資源，制定詳細(xì)保護方案（如歷史建筑修繕工藝、文化展示利用方式），實現(xiàn)更新與保護協(xié)同。

4. 資金測算：精細(xì)測算項目更新改造與運營維護全周期資金需求。更新改造資金涵蓋建筑本體改造（房屋修繕、設(shè)備更新）、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（道路、管網(wǎng)）、公共服務(wù)設(shè)施增配（學(xué)校、醫(yī)院建設(shè)）等費用；運營維護資金涵蓋后期物業(yè)管理、設(shè)施運維等費用?；谫Y金需求，提出資金方案，明確資金來源（如財政撥款、銀行貸款、社會資本投入、居民自籌）與籌措方式（如申請專項債券、開展PPP合作），預(yù)估項目投資回報（如物業(yè)出租收益、商業(yè)運營收益）與收益分配（政府、企業(yè)、居民合理分成），保障項目資金鏈可持續(xù)。

5. 運營模式：確定項目運營主體（如專業(yè)運營公司、社區(qū)自治組織、混合主體），明確資產(chǎn)管理方式（如產(chǎn)權(quán)移交政府、企業(yè)持有運營）、收益分配機制（如按投資比例分紅、保障居民合理權(quán)益）等內(nèi)容。同時，界定各方權(quán)利義務(wù)（如運營主體的服務(wù)責(zé)任、居民的使用權(quán)利）與監(jiān)管要求（如政府對運營質(zhì)量、資金使用的監(jiān)管），保障項目長期有效運營，實現(xiàn)更新效益最大化。

（一）實施評估：動態(tài)優(yōu)化規(guī)劃實施

結(jié)合城市體檢評估工作，定期對城市更新規(guī)劃實施情況（如項目開工率、任務(wù)完成度）和更新效果（如居民滿意度、城市品質(zhì)提升幅度）進(jìn)行評估。基于評估結(jié)果，查找規(guī)劃實施偏差（如項目進(jìn)度滯后、功能效果未達(dá)預(yù)期），分析原因并調(diào)整優(yōu)化（如優(yōu)化實施機制、補充政策支持），完善城市更新工作機制，保障規(guī)劃動態(tài)適配城市發(fā)展需求。

（二）規(guī)劃修改：保障規(guī)劃適配性

當(dāng)城市發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整、重大項目落地、實施條件變化等導(dǎo)致城市更新專項規(guī)劃需要修改時，需按規(guī)定報原審批機關(guān)（如城市人民政府）。原審批機關(guān)依據(jù)地方實際情況與發(fā)展需求，審定修改方案，保障規(guī)劃始終貼合城市發(fā)展實際，避免“一編了之”，增強規(guī)劃彈性與適應(yīng)性。

（三）檔案移交：規(guī)范資料留存管理

城市更新規(guī)劃編制成果（包括專項規(guī)劃、片區(qū)策劃、項目實施方案及相關(guān)基礎(chǔ)資料），需按檔案管理相關(guān)要求，由編制單位向城建檔案管理部門移交。通過規(guī)范檔案移交，實現(xiàn)城市更新規(guī)劃資料的系統(tǒng)留存、有效管理，為后續(xù)規(guī)劃修編、項目復(fù)盤、經(jīng)驗總結(jié)提供詳實依據(jù)，保障城市更新工作的延續(xù)性與可追溯性。

（四）專業(yè)隊伍支撐：強化人才技術(shù)保障

加快城市更新專業(yè)團隊培養(yǎng)，制定針對性人才培養(yǎng)計劃（如開展城市更新專題培訓(xùn)、高校增設(shè)相關(guān)專業(yè)方向），完善人才培育體系。同時，制定激勵政策，鼓勵規(guī)劃設(shè)計機構(gòu)、咨詢公司等開展城市更新全過程技術(shù)服務(wù)（從規(guī)劃編制到項目運營全流程參與），吸引多元人才投身城市更新領(lǐng)域，為規(guī)劃編制與實施提供智力支撐。

（五）技術(shù)支持：創(chuàng)新規(guī)劃實施監(jiān)管

探索建立適配地方實際的城市更新規(guī)劃編制、項目管理、實施監(jiān)管機制。運用信息化技術(shù)（如GIS系統(tǒng)、大數(shù)據(jù)平臺），對城市更新規(guī)劃編制成果進(jìn)行數(shù)字化管理，對項目實施開展全過程動態(tài)監(jiān)測（如實時跟蹤項目進(jìn)度、資金使用、環(huán)境影響）與跟蹤評估（定期評價項目實施效果、社會效益），及時發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，提升城市更新規(guī)劃實施的精細(xì)化、智能化水平。