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一文讀懂核心要點!《城市更新規(guī)劃編制導(dǎo)則》:三級體系+全流程指引

放大字體 縮小字體 發(fā)布日期:2025-07-23 來源:政策咨詢熱點 瀏覽次數(shù):0

為貫徹落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于實施城市更新行動的重要決策部署,高質(zhì)量開展城市更新,科學(xué)編制城市更新規(guī)劃,發(fā)揮規(guī)劃引領(lǐng)作用,有力有序有效實施城市更新重點任務(wù),住房城鄉(xiāng)建設(shè)部制定了《城市更新規(guī)劃編制導(dǎo)則》,明確了基本要求、規(guī)劃編制及保障措施。以下從四個方面深度歸納其核心內(nèi)容:


一、基本要求:錨定規(guī)劃編制方向與準(zhǔn)則

(一)編制目的:以高質(zhì)量規(guī)劃引領(lǐng)更新實踐

聚焦高質(zhì)量開展城市更新工作,通過科學(xué)編制規(guī)劃,發(fā)揮規(guī)劃對城市更新的引領(lǐng)作用,推動城市更新重點任務(wù)有力、有序、有效實施,實現(xiàn)城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能完善、品質(zhì)提升與文脈傳承,助力城市可持續(xù)發(fā)展。

(二)適用范圍:明確規(guī)劃應(yīng)用場景邊界

適用于城市(涵蓋直轄市、副省級城市、地級市、縣級市)編制城市更新規(guī)劃,地區(qū)、自治州、盟、縣可參照執(zhí)行,清晰界定規(guī)劃編制的行政區(qū)域適用范疇,為不同層級行政主體開展城市更新規(guī)劃提供依據(jù)。

(三)定位作用:構(gòu)建規(guī)劃實施支撐邏輯

城市更新規(guī)劃是一定時期內(nèi),統(tǒng)籌城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)城市更新活動的核心依據(jù)。一方面,用于系統(tǒng)謀劃、有序?qū)嵤┏鞘懈马椖?,推動城市在結(jié)構(gòu)優(yōu)化(如產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整、空間形態(tài)重塑)、功能完善(補足公共服務(wù)短板、激活低效空間價值)、文脈賡續(xù)(保護歷史建筑、傳承文化記憶)、品質(zhì)提升(優(yōu)化環(huán)境、完善設(shè)施)等方面取得實效;另一方面,為詳細(xì)規(guī)劃編制(如控規(guī)調(diào)整)、資金與要素配置(土地、人力、物資等統(tǒng)籌)及相關(guān)配套政策制定(財政、金融、土地政策等)提供關(guān)鍵支撐,形成“規(guī)劃-實施-保障”的完整閉環(huán)。

(四)編制原則:樹立規(guī)劃編制價值導(dǎo)向

  • 以人民為中心:聚焦民眾對美好城市生活的需求,把改善民生、提升居民生活品質(zhì)(如老舊小區(qū)居住環(huán)境改造、公共服務(wù)設(shè)施增配)作為規(guī)劃出發(fā)點與落腳點,讓城市更新成果惠及全民。

  • 系統(tǒng)觀念:統(tǒng)籌城市更新涉及的空間、功能、產(chǎn)業(yè)、生態(tài)、文化等多元要素,打破條塊分割,實現(xiàn)城市更新“整體謀劃、協(xié)同推進(jìn)”,避免碎片化改造導(dǎo)致的資源浪費與功能沖突。

  • 保護第一、應(yīng)保盡保、以用促保:堅守城市歷史文化保護底線,對歷史建筑、傳統(tǒng)街巷、工業(yè)遺產(chǎn)等文化載體,優(yōu)先保護其歷史風(fēng)貌與文化價值;同時,通過合理利用(如活化改造為文化展廳、創(chuàng)意工坊),賦予保護對象新功能,以使用促進(jìn)保護可持續(xù),實現(xiàn)文化傳承與城市發(fā)展雙贏。

  • 守正創(chuàng)新:在傳承城市既有特色(空間格局、文化基因)基礎(chǔ)上,創(chuàng)新更新模式(如探索城市更新與海綿城市、智慧城市融合路徑)、實施機制(多元主體參與、市場化運作),平衡傳承與發(fā)展關(guān)系,讓城市既有歷史厚度又具時代活力。


二、規(guī)劃編制實施體系:搭建“三級聯(lián)動”規(guī)劃框架

(一)層級構(gòu)成:構(gòu)建從宏觀到微觀的規(guī)劃鏈條

導(dǎo)則》構(gòu)建“城市更新專項規(guī)劃-城市更新片區(qū)策劃-城市更新項目實施方案”三級規(guī)劃體系,實現(xiàn)城市更新規(guī)劃從宏觀引領(lǐng)到微觀落地的逐層傳導(dǎo):

1. 城市更新專項規(guī)劃:作為城市更新規(guī)劃體系的“頂層設(shè)計”,落實國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、國土空間總體規(guī)劃要求,銜接交通、生態(tài)、文化等相關(guān)專項規(guī)劃。從城市全域視角,明確城市更新的總體方向、目標(biāo)任務(wù)、空間布局與實施策略,是城市更新資金安排、項目實施申報(如申請中央專項資金)、城市更新項目貸款等工作的核心依據(jù),從宏觀層面把控城市更新的戰(zhàn)略方向。

2. 城市更新片區(qū)策劃:承接城市更新專項規(guī)劃要求,聚焦城市中相對完整、具備更新潛力的片區(qū)(如老舊工業(yè)區(qū)、歷史文化街區(qū)周邊),與詳細(xì)規(guī)劃做好銜接。通過深入調(diào)研片區(qū)資源稟賦、發(fā)展訴求,明確片區(qū)更新定位、功能業(yè)態(tài)、項目布局與實施路徑,為制定和調(diào)整片區(qū)詳細(xì)規(guī)劃(如控規(guī)修編)提供依據(jù),實現(xiàn)城市更新從宏觀規(guī)劃到片區(qū)實施的“中轉(zhuǎn)銜接”,統(tǒng)籌片區(qū)更新資源與力量。

3. 城市更新項目實施方案:作為城市更新規(guī)劃落地的“最后一公里”,落實城市更新片區(qū)策劃要求,針對具體更新項目(如某老舊小區(qū)改造、某廠房改造為產(chǎn)業(yè)園),細(xì)化實施內(nèi)容、操作路徑與保障措施,明確項目怎么改、誰來改、資金怎么籌、運營怎么管等關(guān)鍵問題,是項目開工建設(shè)、推進(jìn)實施的直接依據(jù),保障城市更新項目精準(zhǔn)落地。

(二)編制程序:規(guī)范規(guī)劃編制與審批流程

  • 城市更新專項規(guī)劃:由城市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同自然資源、發(fā)展改革、財政等相關(guān)部門組織編制,經(jīng)城市人民政府審定后實施。此流程確保專項規(guī)劃能統(tǒng)籌多部門資源,契合城市整體發(fā)展戰(zhàn)略,經(jīng)政府審定保障規(guī)劃的權(quán)威性與實施效力。

  • 城市更新片區(qū)策劃和項目實施方案:由所在地人民政府根據(jù)地方實際,確定具體編制單位(可是區(qū)政府下屬平臺公司、專業(yè)規(guī)劃設(shè)計機構(gòu)等)組織編制,經(jīng)所在地人民政府審定后實施。賦予地方根據(jù)實際靈活選擇編制主體的權(quán)限,同時通過政府審定,保障規(guī)劃與地方發(fā)展需求、實施能力適配。

(三)規(guī)劃期限:適配不同規(guī)劃層級實施周期

  • 城市更新專項規(guī)劃:期限一般為5年,與國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃周期適配,便于同步推進(jìn)城市更新與城市整體發(fā)展目標(biāo),保障規(guī)劃實施的階段性與連續(xù)性。

  • 城市更新片區(qū)策劃和項目實施方案:期限結(jié)合實際確定,可根據(jù)片區(qū)更新復(fù)雜度、項目實施周期靈活設(shè)定(如小規(guī)模老舊小區(qū)改造方案期限1-2年,大型片區(qū)綜合更新方案期限3-5年),適配不同更新任務(wù)的實施節(jié)奏。


三、各層級規(guī)劃核心內(nèi)容:細(xì)化規(guī)劃編制要點

1. 基礎(chǔ)條件:聚焦具體更新項目,深入分析項目及周邊的設(shè)施條件(如周邊道路通行能力、市政管網(wǎng)覆蓋情況),梳理既有建筑功能類別(居住、商業(yè)、工業(yè)等)、使用狀況(空置、低效使用、正常使用)、權(quán)屬關(guān)系(產(chǎn)權(quán)明晰、存在糾紛)等。通過座談會、問卷調(diào)查等方式,廣泛征求居民、商戶、產(chǎn)權(quán)單位等多方主體對更新項目的建議(如居民對戶型改造的想法、商戶對商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)整的訴求),全面掌握項目實施基礎(chǔ),為方案編制提供依據(jù)。

2. 更新方式:根據(jù)項目基礎(chǔ)條件與片區(qū)策劃要求,確定項目功能(如從單一居住轉(zhuǎn)換為“居住+社區(qū)商業(yè)”)、業(yè)態(tài)(如引入社區(qū)食堂、共享自習(xí)室)及更新規(guī)模(拆除面積、新建面積)。明確項目范圍內(nèi)保留(如歷史建筑、優(yōu)質(zhì)現(xiàn)狀建筑)、改造(如外立面修繕、內(nèi)部功能提升)、拆除(如危舊建筑、與更新功能沖突建筑)、新建(如補充公共服務(wù)設(shè)施、新建產(chǎn)業(yè)載體)的具體范圍與建筑面積,細(xì)化更新操作邊界,讓項目改造“有章可循”。

3. 設(shè)計方案:

開展多維度詳細(xì)設(shè)計,涵蓋:

  • 平面布局:優(yōu)化建筑平面功能分區(qū)(如居住建筑合理劃分動靜空間)、公共空間布局(如社區(qū)廣場、口袋公園位置)。

  • 建筑設(shè)計:確定建筑風(fēng)格(呼應(yīng)片區(qū)風(fēng)貌或創(chuàng)新設(shè)計)、建筑層數(shù)、戶型設(shè)計(滿足居民多樣化需求)等。

  • 設(shè)施配套:規(guī)劃停車設(shè)施(停車位數(shù)量、布局)、社區(qū)服務(wù)設(shè)施(養(yǎng)老驛站、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站)、市政設(shè)施(充電樁、垃圾分類站)等。

  • 場地與交通:設(shè)計場地豎向(地形處理)、步行系統(tǒng)(人行道、無障礙設(shè)施)、車行流線(內(nèi)部道路組織、出入口設(shè)置)。

  • 地下空間利用:合理開發(fā)地下停車場、地下商業(yè)、地下管廊等空間,提升土地利用效率。

  • 歷史文化保護:若涉及歷史文化資源,制定詳細(xì)保護方案(如歷史建筑修繕工藝、文化展示利用方式),實現(xiàn)更新與保護協(xié)同。

4. 資金測算:精細(xì)測算項目更新改造與運營維護全周期資金需求。更新改造資金涵蓋建筑本體改造(房屋修繕、設(shè)備更新)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)(道路、管網(wǎng))、公共服務(wù)設(shè)施增配(學(xué)校、醫(yī)院建設(shè))等費用;運營維護資金涵蓋后期物業(yè)管理、設(shè)施運維等費用?;谫Y金需求,提出資金方案,明確資金來源(如財政撥款、銀行貸款、社會資本投入、居民自籌)與籌措方式(如申請專項債券、開展PPP合作),預(yù)估項目投資回報(如物業(yè)出租收益、商業(yè)運營收益)與收益分配(政府、企業(yè)、居民合理分成),保障項目資金鏈可持續(xù)。

5. 運營模式:確定項目運營主體(如專業(yè)運營公司、社區(qū)自治組織、混合主體),明確資產(chǎn)管理方式(如產(chǎn)權(quán)移交政府、企業(yè)持有運營)、收益分配機制(如按投資比例分紅、保障居民合理權(quán)益)等內(nèi)容。同時,界定各方權(quán)利義務(wù)(如運營主體的服務(wù)責(zé)任、居民的使用權(quán)利)與監(jiān)管要求(如政府對運營質(zhì)量、資金使用的監(jiān)管),保障項目長期有效運營,實現(xiàn)更新效益最大化。


四、保障措施:構(gòu)建規(guī)劃實施支撐體系

(一)實施評估:動態(tài)優(yōu)化規(guī)劃實施

結(jié)合城市體檢評估工作,定期對城市更新規(guī)劃實施情況(如項目開工率、任務(wù)完成度)和更新效果(如居民滿意度、城市品質(zhì)提升幅度)進(jìn)行評估。基于評估結(jié)果,查找規(guī)劃實施偏差(如項目進(jìn)度滯后、功能效果未達(dá)預(yù)期),分析原因并調(diào)整優(yōu)化(如優(yōu)化實施機制、補充政策支持),完善城市更新工作機制,保障規(guī)劃動態(tài)適配城市發(fā)展需求。

(二)規(guī)劃修改:保障規(guī)劃適配性

當(dāng)城市發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整、重大項目落地、實施條件變化等導(dǎo)致城市更新專項規(guī)劃需要修改時,需按規(guī)定報原審批機關(guān)(如城市人民政府)。原審批機關(guān)依據(jù)地方實際情況與發(fā)展需求,審定修改方案,保障規(guī)劃始終貼合城市發(fā)展實際,避免“一編了之”,增強規(guī)劃彈性與適應(yīng)性。

(三)檔案移交:規(guī)范資料留存管理

城市更新規(guī)劃編制成果(包括專項規(guī)劃、片區(qū)策劃、項目實施方案及相關(guān)基礎(chǔ)資料),需按檔案管理相關(guān)要求,由編制單位向城建檔案管理部門移交。通過規(guī)范檔案移交,實現(xiàn)城市更新規(guī)劃資料的系統(tǒng)留存、有效管理,為后續(xù)規(guī)劃修編、項目復(fù)盤、經(jīng)驗總結(jié)提供詳實依據(jù),保障城市更新工作的延續(xù)性與可追溯性。

(四)專業(yè)隊伍支撐:強化人才技術(shù)保障

加快城市更新專業(yè)團隊培養(yǎng),制定針對性人才培養(yǎng)計劃(如開展城市更新專題培訓(xùn)、高校增設(shè)相關(guān)專業(yè)方向),完善人才培育體系。同時,制定激勵政策,鼓勵規(guī)劃設(shè)計機構(gòu)、咨詢公司等開展城市更新全過程技術(shù)服務(wù)(從規(guī)劃編制到項目運營全流程參與),吸引多元人才投身城市更新領(lǐng)域,為規(guī)劃編制與實施提供智力支撐。

(五)技術(shù)支持:創(chuàng)新規(guī)劃實施監(jiān)管

探索建立適配地方實際的城市更新規(guī)劃編制、項目管理、實施監(jiān)管機制。運用信息化技術(shù)(如GIS系統(tǒng)、大數(shù)據(jù)平臺),對城市更新規(guī)劃編制成果進(jìn)行數(shù)字化管理,對項目實施開展全過程動態(tài)監(jiān)測(如實時跟蹤項目進(jìn)度、資金使用、環(huán)境影響)與跟蹤評估(定期評價項目實施效果、社會效益),及時發(fā)現(xiàn)問題、解決問題,提升城市更新規(guī)劃實施的精細(xì)化、智能化水平。



小 結(jié)

Conclusion

綜上,《城市更新規(guī)劃編制導(dǎo)則》構(gòu)建了從編制基礎(chǔ)(目的、范圍、原則)到實施體系(三級規(guī)劃、編制程序、期限),再到各層級規(guī)劃核心內(nèi)容(專項規(guī)劃全域統(tǒng)籌、片區(qū)策劃聚焦落地、項目方案精準(zhǔn)實施),最后到保障措施(評估、修改、檔案、專業(yè)隊伍、技術(shù)支持)的完整邏輯閉環(huán),為城市更新規(guī)劃的科學(xué)編制與有效推進(jìn)提供了全面、系統(tǒng)、可操作的指導(dǎo),助力各地在城市更新實踐中實現(xiàn)民生改善、文脈傳承與城市可持續(xù)發(fā)展的多重目標(biāo)。


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