關于處置閑置存量土地政策措施的通知

發(fā)布日期：2024-11-27 來源：政策資訊熱點瀏覽次數(shù)：2553

《關于運用專項債券收回閑置土地的通知（自然資發(fā)[2024]242號）》發(fā)布后，各地政府、城投、房企正積極準備，盤活土地、改善現(xiàn)金流，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)242號文的相關文件：自然資發(fā)〔2024〕104號文，方便各方掌握執(zhí)行。

自然資源部國家發(fā)展改革委關于實施妥善

處置閑置存量土地若干政策措施的通知

自然資發(fā)〔2024〕104號

各省、自治區(qū)、直轄市人民政府:

為依法處置閑置土地，支持盤活存量土地，促進節(jié)約集約用地，積極穩(wěn)妥化解重點領域風險，推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，經(jīng)國務院同意，現(xiàn)將有關政策措施通知如下。

一、明確基本要求和適用范圍

依法依規(guī)，分類處置。嚴格依法處置各類閑置存量土地，重點規(guī)范無償收回、協(xié)商收回和收購土地的行為。對于企業(yè)自身原因超期未開工滿兩年的土地，必須依法堅決無償收回；對于其他法定情形導致土地無法繼續(xù)開發(fā)建設的，地方政府應主動協(xié)商收回土地；對于企業(yè)無力開發(fā)的整宗或部分土地，以及司法和破產(chǎn)拍賣中流拍的土地，不屬于應協(xié)商收回或無償收回的，地方政府在遵循企業(yè)自愿、平等協(xié)商原則下，可按照合理價格收購土地。

明確對象，準確適用。本通知適用于2024年3月31日之前供應，目前尚未開工以及已開工未竣工的房地產(chǎn)用地。

限定范圍，封閉運行。經(jīng)市、縣人民政府審核確認的閑置存量土地項目適用本通知。市、縣人民政府應建立處置閑置存量土地項目清單，向省級自然資源主管部門報備后實施。對清單中的項目，選擇適用相應政策工具，明確處置方式、步驟及時限等，妥善處置、盤活閑置存量土地，并及時更新處置進展。

二、鼓勵企業(yè)優(yōu)化開發(fā)

（一）推動限期消除繼續(xù)開發(fā)障礙。市、縣人民政府及其有關部門要嚴格履行國有建設用地使用權出讓合同約定的義務。對于因政府及其有關部門的行為導致不具備開發(fā)利用條件的地塊，要及時協(xié)調(diào)解決矛盾糾紛、審批手續(xù)等問題，保障開發(fā)建設必需的基礎設施配套和通平條件。上述開發(fā)障礙未消除前，不計算開竣工違約期。

（二）合理調(diào)整規(guī)劃條件和設計要求。市、縣自然資源主管部門要指導企業(yè)按照出讓合同確定的規(guī)劃條件，優(yōu)化完善建設工程設計方案，辦理規(guī)劃許可。為提高公共服務設施水平和增加公共空間等正向優(yōu)化、確需調(diào)整規(guī)劃條件的，要依據(jù)國土空間總體規(guī)劃，完成所在片區(qū)公共服務設施容量評估、交通影響評價等可行性研究，在確保安全、公正、不妨礙相鄰關系基礎上，按程序依托國土空間規(guī)劃“一張圖”予以調(diào)整。如涉及修改詳細規(guī)劃的，應按法定程序先修改詳細規(guī)劃。規(guī)劃條件依法調(diào)整后，簽訂出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂出讓合同，相應調(diào)整土地出讓價款。

（三）適當放寬分期開發(fā)和價款繳納時間。市、縣人民政府有關部門要督促企業(yè)按出讓合同約定的期限和比例繳納土地出讓價款。在嚴格工程建設和資金使用監(jiān)管的前提下，對于部分建筑已完工且相應建筑面積比例的土地出讓價款已繳清的，經(jīng)市、縣人民政府批準，可根據(jù)建筑面積占比對相應的土地辦理不動產(chǎn)登記等手續(xù)。確需延期繳納的，可按規(guī)定經(jīng)市、縣人民政府批準，協(xié)商調(diào)整約定的分期繳納時間和比例，適當延遲價款繳納時間，最遲應在出讓合同簽訂之日起兩年內(nèi)繳清。

（四）允許合理調(diào)整開竣工日期。市、縣自然資源主管部門要加強動態(tài)巡查，督促企業(yè)按照出讓合同約定按期開竣工。對于超期一年以內(nèi)的未開發(fā)土地，企業(yè)承諾在一定期限內(nèi)動工的，可經(jīng)市、縣人民政府批準，簽訂補充協(xié)議，根據(jù)項目合理開發(fā)周期重新約定開竣工日期和違約金繳納條款。

（五）合理免除因自然災害、疫情導致的違約責任。確因自然災害、疫情等不可抗力導致無法按出讓合同約定開竣工的，依法不予追究違約責任。根據(jù)有關規(guī)定，受疫情影響未能按期交地、動工、竣工的，可不計入違約期，免除相應違約責任。

三、促進市場流通轉(zhuǎn)讓

（六）充分激活土地二級市場要素配置效能。市、縣自然資源主管部門要充分發(fā)揮土地二級市場交易平臺優(yōu)勢，為企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地、合作開發(fā)等提供服務，促進供需高效匹配，保障產(chǎn)權明晰、市場定價、信息集聚、交易安全。支持探索引入社會資本盤活存量土地，更好通過市場方式處置閑置存量土地，推動盤活利用。

（七）支持預告登記轉(zhuǎn)讓。進一步暢通土地要素高效流通渠道，支持閑置存量土地轉(zhuǎn)讓盤活利用。市、縣自然資源主管部門對于項目投資額未達到25%的，可進行預告登記，保障受讓人合法權益，在投資額達到法定條件后辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

（八）加快推進房地產(chǎn)用地“帶押過戶”。加強部門溝通協(xié)調(diào)，加快實現(xiàn)“帶押過戶”業(yè)務跨銀行業(yè)金融機構(gòu)可辦，覆蓋房地產(chǎn)用地，有效促進土地二級市場流通轉(zhuǎn)讓。

（九）配合推進司法及破產(chǎn)處置。市、縣自然資源主管部門要依法履行協(xié)助執(zhí)行義務。在人民法院完成涉案土地的司法拍賣、變賣或以物抵債，以及破產(chǎn)管理人完成對破產(chǎn)企業(yè)名下土地進行的上述處置后，按規(guī)定協(xié)助辦理相關手續(xù)時，可重新約定開竣工日期。

（十）規(guī)范分割宗地開發(fā)或轉(zhuǎn)讓。鼓勵企業(yè)充分合理開發(fā)利用土地，做到“地盡其用”。對于因規(guī)劃調(diào)整、企業(yè)經(jīng)營困難或破產(chǎn)等原因無法全部開發(fā)利用的土地，經(jīng)市、縣人民政府批準，可按規(guī)定分割宗地。對于企業(yè)因經(jīng)營需要不再繼續(xù)開發(fā)，或無法繼續(xù)開發(fā)的部分，可分割宗地轉(zhuǎn)讓給其他經(jīng)營主體開發(fā)利用。

（十一）支持合作開發(fā)。各地要支持企業(yè)利用土地、資本和技術聯(lián)合開發(fā)，充分發(fā)揮各自優(yōu)勢，合作共贏。支持企業(yè)依法通過兼并重組、引入第三方資金等方式處置閑置存量土地，推動項目建設和風險化解。企業(yè)以存量土地出資（入股），或引入投資方共同成立新公司的，經(jīng)市、縣人民政府批準，自然資源主管部門可按照自愿、公平、不損害新成立的公司依法簽訂協(xié)議，重新約定土地使用權期限，以新公司作為公共利益的原則，與原建設用地使用權人、土地使用權人辦理開發(fā)建設手續(xù)。根據(jù)市、縣人民政府托，不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理相應登記手續(xù)。

（十二）允許適當比例的自持物業(yè)用于保障性住房。市、縣人民政府有關部門要督促企業(yè)履行出讓合同、供后監(jiān)管協(xié)議等關于自持房地產(chǎn)項目按期開發(fā)建設的約定。對于確因市場形勢發(fā)生重大變化無法繼續(xù)履行自持義務，經(jīng)充分協(xié)商并由市、縣人民政府批準，可以合理價格收購用于保障性住房。

四、支持政府收回收購

（十三）依法規(guī)范收回土地。依據(jù)法律法規(guī)規(guī)定的情形收回土地，充分保障企業(yè)合法權益。依法無償收回土地的，必須嚴格履行法定程序。需要協(xié)商收回土地的，地方政府應與企業(yè)充分協(xié)商，視情給予合理補償，補償標準和方式無法達成一致的，依合同約定申請仲裁或提起訴訟，根據(jù)裁決或判決確定補償方式并及時收回。允許通過非貨幣補償方式協(xié)商收回土地，可為企業(yè)置換等價值的土地，或在具備實施條件的前提下，為其持有的其他存量房地產(chǎn)用地增加建筑容量、變更土地用途等。涉及調(diào)整規(guī)劃條件或修改詳細規(guī)劃的，按照本通知關于合理調(diào)整規(guī)劃條件的要求辦理。

（十四）以合理價格收購土地。政府收購土地應堅持以需定購，按照各地明確的保障性住房定價機制，可以房屋銷售價格扣除建安成本及合理利潤，作為土地收購價格的高限。市場評估價格，或企業(yè)實際支付的原地價款、利息及經(jīng)審計確認的直接投入之和低于高限的，從低確定土地收購價格。

（十五）對收回收購土地給予資金支持。建立可持續(xù)的資金保障機制，支持建設保障性住房和社區(qū)服務設施等公共配套服務設施，改善周邊居住環(huán)境和配套條件。對于符合條件的保障性住房項目，中央通過現(xiàn)有資金安排渠道適當給予補助，納入地方政府專項債券支持范圍。政府收回收購土地要堅持量力而行，統(tǒng)籌測算保障性住房需求和項目資金，在審慎研究論證、收支平衡前提下實施，防止借處置閑置存量土地之名新增地方政府隱性債務。

（十六）按照規(guī)定給予稅收政策支持。對收購已建成商品房或收回收購土地用于保障性住房的，經(jīng)市、縣人民政府確認，可按照現(xiàn)有規(guī)定享受保障性住房稅收優(yōu)惠政策。

（十七）探索以“收回一供應”并行方式簡化程序。市、縣自然資源主管部門要簡化流程，為存量房地產(chǎn)用地新受讓人提供便利化服務，采取“收回一供應”并行方式依法辦理規(guī)劃和供地手續(xù)。對于收購已建成商品房或收回收購土地用于配售型保障性住房的，市、縣人民政府批準土地使用權取得方式調(diào)整為劃撥，土地使用權權利性質(zhì)據(jù)此登記為劃撥。

（十八）有序組織重新供應。土地收回收購后，市、縣人民政府要積極適應市場形勢和多樣化需求，區(qū)分不同情況，改善市政基礎設施，提升社區(qū)服務設施等公共配套服務設施水平，采取重新劃定宗地范圍、調(diào)整規(guī)劃條件、合理確定出讓底價等措施，重新供應。在符合消防、安全等要求的條件下，權屬清晰、合法合規(guī)的建（構(gòu)）筑物可隨同一并出讓。

五、加強組織保障

壓實市、縣人民政府主體責任，加強組織領導，建立健全屬地處置閑置存量土地協(xié)調(diào)推進機制，由政府主要負責同志任組長，研究確定收回收購土地、計收違約金等重大事項，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)相關部門合力推進實施。進一步完善集體決策、公示公開等程序并規(guī)范實施，堅持依法行政、守約踐諾，維護市場公平和企業(yè)合法權益，防范廉政風險和道德風險。工作落實過程中，不搞“運動式”、“一刀切”，防止衍生風險。

省級人民政府要加強監(jiān)督指導，督促市、縣人民政府嚴格落實無償收回閑置土地有關規(guī)定，有力有序有效盤活存量土地，及時研究解決重大事項，發(fā)現(xiàn)問題及時糾偏，必要時實施掛牌督辦。省級自然資源主管部門強化督導推進妥善處置閑置存量土地，總結(jié)經(jīng)驗做法、推介典型案例、探索長效機制。重大事項按程序及時請示報告。自然資源部、國家發(fā)展改革委加強督促落實。

本通知有效期至2027年12月31日。

自然資源部國家發(fā)展改革委

2024年5月14日

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